Cumpărate ieftin pe hârtie, revândute scump la cheie: mecanismul care scumpește locuințele pentru moldoveni
Accesul deficitar al dezvoltatorilor la credite bancare ridică costurile construcțiilor în Republica Moldova și prețurile apartamentelor, avertizează expertul în politici economice Veaceslav Ioniță. Lipsa finanțării directe obligă companiile să apeleze la investitori privați, care cumpără locuințe în fază incipientă și le revând ulterior la prețuri mult mai mari, afectând astfel accesul populației la locuințe.
Veaceslav Ioniță afirmă că este nevoie de o reformă urgentă a modului în care este finanțat sectorul construcțiilor. Reglementările din anii 2022–2023, care au prevăzut, printre altele, introducerea unei taxe de 0.5% din valoarea lucrărilor, au afectat puternic piața. La un proiect de 100 de milioane de euro, taxa pe care trebuie să o plătească dezvoltatorul ajunge la 500 de mii de euro.
„Dacă cineva crede că războiul din Ucraina a influențat piața – da, într-o oarecare măsură au crescut costurile, au crescut prețurile – însă principalul factor este reglementarea”, a menționat expertul în emisiunea sa de autor din 13 februarie.
Credite multe pentru populație, puține pentru dezvoltatori
În ultimii zece ani, portofoliul creditelor bancare pentru imobile a crescut semnificativ, de la 3.7 miliarde lei în 2015 la 29.4 miliarde lei în 2025, cu o explozie a creditelor ipotecare în ultimii doi ani. Din această sumă însă, doar 3.3 miliarde lei reprezintă creditele acordate companiilor de construcții.
„Aici sunt incluse și companiile care construiesc locuințe, cele care construiesc spații nelocative și infrastructură inginerească. Locuințelor le revine cam 25%. Astfel, companiile cu proiecte rezidențiale au acces la maximum 1 miliard de lei credite, în timp ce 26 de miliarde de lei ajung la persoanele fizice”, a menționat expertul.
Potrivit lui Ioniță, din totalul proiectelor investiționale din anul 2025 doar 10% au fost finanțate prin intermediul creditelor bancare. Situația diferă semnificativ față de acum două decenii, când 70% din finanțarea sectorului era direcționată către companiile de construcții.
Spre comparație, în Uniunea Europeană, 50–70% dintr-un proiect imobiliar este finanțat de bănci, iar dobânzile sunt mai mici decât cele pentru creditele ipotecare ale populației.
„În Uniunea Europeană, clienții contribuie cu maximum 10–20%, prin procurări de apartamente. În Republica Moldova, întrucât băncile finanțează numai până la 10% din proiectele de construcții, companiile sunt nevoite să apeleze la așa-numiți investitori privați”, a explicat Veaceslav Ioniță.
Rolul investitorilor și impactul asupra prețurilor
Investitorii privați cumpără viitoarele apartamente în faze incipiente ale proiectului, iar când blocul este dat în exploatare le vând la prețuri mult mai mari.
„Fără ei, nu s-ar fi putut dezvolta piața imobiliară. Investitorul care a cumpărat apartamentul cu 2–3 ani în urmă cu 500 de euro pe metru pătrat – deoarece compania nu a avut posibilitatea să se împrumute de la bănci – astăzi îl vinde cu 1.500 de euro pe metru pătrat. Astfel, cea mai mare parte a profitului pe care compania ar fi putut să-l obțină și să-l împartă cu banca ajunge la investitor”, a mai spus Veaceslav Ioniță.
Soluții propuse
Chiar dacă menționează că, în ultimii doi ani, procesul de finanțare a sectorului s-a accelerat, nivelul actual rămâne mult sub necesar. Veaceslav Ioniță spune că sunt necesare măsuri pentru redirecționarea finanțării către companiile de construcții, astfel încât acestea să aibă acces la resurse încă din etapa inițială a proiectelor.
În acest mod, afirmă expertul, dezvoltatorii ar putea implementa proiecte imobiliare fără a depinde de mecanisme costisitoare alternative, iar cetățenii Republicii Moldova nu ar mai fi nevoiți să treacă prin proceduri complicate pentru a obține un credit ipotecar.
Potrivit lui Ioniță, băncile ar putea finanța direct dezvoltatorii, iar cetățenii, pe lângă creditele ipotecare clasice, ar trebui să aibă posibilitatea să cumpere locuințe în rate direct de la compania de construcții, pe o perioadă de 5 sau chiar 10 ani, la un preț corect și fără costuri ascunse.
Menționăm că, în 2025, piața imobiliară din Republica Moldova s-a confruntat cu o scădere accentuată, înregistrând minimul istoric al tranzacțiilor din ultimii 15 ani: puțin peste 31 de mii de tranzacții la nivel național și doar 14 mii în municipiul Chișinău. Veaceslav Ioniță estimează o revigorare a pieței începând cu al doilea trimestru al anului curent.
CITIȚI ȘI:
