Politica fiscală 2027: Apartamentele noi riscă un TVA de 20%
Proiectul politicii fiscale pentru anul 2027 prevede o serie de modificări deloc neprietenoase cu cei care vor dori să-și cumpere sau să vândă o locuință. În ambele situații, cetățenii vor trebui să plătească mai mult decât prevede actuala legislație.
Cum va afecta buzunarul și economiile moldovenilor procesul de vânzare-cumpărare a imobilelor, a explicat pentru Teleradio-Moldova Marin Gospodarenco, directorul executiv al Centrului Analitic „Economica”.
Impozit mai mare pentru creșterea de capital
O modificare propusă de Ministerul Finanțelor (MF) este „anularea scutirii de 50% la impozitarea creșterii de capital”.
Astăzi, creșterea de capital, adică diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare, la vânzarea unui imobil se impozitează în felul următor: din câștigul obținut se ia în calcul doar 50%, care se impozitează cu 12%, rezultând o povară efectivă de doar 6% din câștig.
Ce propune Ministerul Finanțelor?
„Proiectul abrogă alin. (7) al art. 40, adică elimină reducerea de 50%, și ridică cota la 15%. Practic, se impozitează întregul câștig, integral, la 15%, ceea ce reprezintă o majorare de 2.5 ori a impozitului”, a explicat expertul.
Totodată, donațiile între rudele de gradul I și între soți rămân neutre. Nu se plătește impozit la donație, însă la o vânzare ulterioară câștigul se calculează tot de la prețul original, iar scutirea pentru locuința de bază, azi integrală, se păstrează doar până la un plafon al câștigului (un milion de lei, potrivit proiectului), iar surplusul devine impozabil.
Expertul atenționează că reforma fiscală va afecta cel mai mult vânzătorii locuințelor moștenite și obținute prin donații.
„Aplicarea unui impozit de 15% asupra diferenței dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare înseamnă o creștere de fiscalitate pentru tranzacțiile imobiliare profitabile. Pentru cei care vând un imobil moștenit, donat sau cumpărat cu mulți ani în urmă, impactul poate fi considerabil, pentru că diferența dintre valoarea veche și prețul actual de piață poate fi mare”, a explicat Marin Gospodarenco.
Astfel, limitarea scutirii pentru locuința de bază înseamnă că nu orice vânzare a locuinței personale va fi automat scutită sau tratată favorabil. Statul va încerca să delimiteze mai clar ce înseamnă locuință de bază și în ce condiții se aplică scutirea.
„Logica este să fie protejată vânzarea locuinței reale în care omul trăiește, nu tranzacțiile frecvent mascate drept vânzări de locuință personală”, a adăugat Marin Gospodarenco.
TVA 20% la achiziționarea apartamentului
Potrivit expertului economic, Ministerul Finanțelor încearcă să reducă scutirile și excepțiile, pentru ca mai multe bunuri și servicii să fie impozitate după aceleași reguli.
„Din punct de vedere fiscal, argumentul este că scutirile creează tratamente preferențiale, pierderi bugetare și uneori spațiu pentru optimizări sau abuzuri, iar din perspectiva economică și socială, aplicarea TVA de 20% la locuințe este o măsură foarte sensibilă pentru majoritatea cetățenilor”, subliniază Gospodarenco, precizând că, în prezent, în R. Moldova accesul la locuințe este deja dificil din cauza prețurilor ridicate, a salariilor relativ mici și a dobânzilor mari la credite.
Pe de altă parte, expertul consideră că la apartamentele noi, dezvoltatorii vor încerca să transfere o parte din această taxă în prețul final:
„Nu este obligatoriu ca prețul să crească automat cu exact 20%, pentru că piața, cererea, concurența și marjele dezvoltatorilor contează. Totuși, presiunea de scumpire va exista”.
De exemplu, dacă un apartament costă 100.000 euro fără TVA, aplicarea integrală a TVA ar crește teoretic prețul la 120.000 euro. În realitate, o parte poate fi absorbită de dezvoltator, o parte de cumpărător, iar o parte se poate reflecta prin ajustarea pieței.
„Pentru stat, măsura ar aduce venituri suplimentare la buget. Pentru piață, însă, poate însemna scăderea cererii, amânarea achizițiilor, presiune pe creditele ipotecare și orientarea unor cumpărători spre piața secundară, adică apartamente vechi, unde regimul TVA poate fi diferit în funcție de natura tranzacției”, a punctat Marin Gospodarenco.
Potrivit expertului, statul nu are obligația să aplice cota de 20% întrucât Directiva europeană permite o cotă redusă pentru locuințele sociale și prima locuință. Astfel că acest TVA este o alegere internă, nu o obligație de la Bruxelles.
„Per ansamblu, măsurile pot răci o piață supraîncălzită, efect în sine nu neapărat rău, dar cu prețul unei accesibilități mai slabe pentru cumpărătorul de primă locuință și al unui posibil deficit de ofertă nouă. Paradoxul de politică publică este că un pachet justificat prin neutralitate fiscală și aliniere europeană riscă să lovească exact segmentul social cel mai sensibil adică accesul tinerelor familii la prima locuință”, a afirmat Marin Gospodarenco.
Care sunt șansele ca prevederile să intre în vigoare
Expertul consideră că intrarea în vigoare a acestor „modificări imobiliare” trebuie privită „sobru”, subliniind în același timp că este doar un proiect de lege lansat spre consultare publică.
„Drumul până la adoptare, aviz Guvern, dezbatere și vot în Legislativ este lung, iar parametrii se pot modifica. Din experiența mea, exact măsurile cu cel mai mare cost social – TVA pe locuință, pe alimente, impozitarea locuinței de bază – sunt cele mai expuse amendării în Parlament. Estimarea mea este că arhitectura generală are șanse reale să fie adoptată, dar componenta imobiliară și, în special, TVA pe prima locuință este printre cele mai probabile candidate la diluare”, a comentat directorul executiv al centrului analitic Economica.
Săptămâna trecută, Uniunea Agențiilor Imobiliare din Moldova și-a exprimat îngrijorarea cu privire la politica fiscală pentru anul 2027, care ar putea afecta direct piața imobiliară.
Reprezentanții sectorului au spus că noile măsuri ar putea duce la scumpirea locuințelor, reducerea numărului de tranzacții și îngreunarea accesului cetățenilor la cumpărarea sau închirierea unei locuințe.
„Nu putem accepta ca, într-o perioadă în care piața imobiliară este deja sub presiune, să fie promovate măsuri care pot scumpi locuințele, bloca tranzacțiile și lovi direct în cetățenii care vor să vândă, să cumpere sau să închirieze o locuință. Orice reformă fiscală trebuie să țină cont de realitatea din piață și de consecințele asupra oamenilor, nu doar de calcule bugetare”, se arată în comunicat.
Ministerul Finanțelor susține că proiectul politicii fiscale pentru 2027 are ca obiectiv simplificarea sistemului de impozitare, stimularea investițiilor și crearea unui cadru fiscal mai echitabil. Documentul prevede o cotă zero pentru profitul reinvestit, extinderea regimului de activitate independentă și uniformizarea TVA, cu menținerea cotei standard de 20%.
CITIȚI ȘI:
