Veaceslav Ioniță: Creșterea prețurilor la blocurile noi trage în sus și piața secundară
Apartamentele noi se scumpesc, de obicei, când cresc prețurile la ciment, metal, sticlă, energie sau forța de muncă. De ce această creștere influențează situația pe piața imobiliară secundară, chiar și pentru apartamente construite acum 40 de ani?
Economistul Veaceslav Ioniță evidențiază mai multe cauze ale acestui fenomen imobiliar din R. Moldova.
Coeficientul de conversie
Cea mai mare parte a cumpărătorilor pe piața primară sunt familiile care își vând apartamentul vechi pentru a cumpăra unul nou. În Republica Moldova, raportul dintre cele două piețe s-a stabilizat la aproximativ 1.5 metri pătrați vechi pentru 1 metru pătrat nou.
Cu alte cuvinte, pentru a cumpăra 100 de metri pătrați într-un bloc nou, proprietarul trebuie să vândă aproximativ 150 de metri pătrați în piața secundară sau să completeze diferența din economii.
„De aceea, atunci când apartamentele noi se scumpesc, proprietarii apartamentelor vechi încearcă să majoreze și ei prețurile. Altfel, nu mai pot face conversia necesară pentru a-și îmbunătăți condițiile de trai. Acesta este mecanismul care transmite creșterea prețurilor din piața primară spre cea secundară”, a explicat expertul.
Efectul de substituție
În perioadele de șocuri, apare un fenomen și mai curios. De exemplu, un cumpărător intenționa să achiziționeze un apartament nou, însă din cauza creșterii bruște a prețurilor, el are de ales din trei opțiuni: 1. Cumpără oricum apartamentul nou; 2. Amână decizia; 3. Renunță la apartamentul nou și cumpără unul vechi. A treia variantă este cea care schimbă piața.
„Când mii de potențiali cumpărători migrează simultan de pe piața primară pe cea secundară, cererea pentru apartamentele vechi explodează. Ca rezultat, apartamentele vechi se pot scumpi chiar mai mult decât cele noi. De aceea, în perioadele de creșteri accelerate, observăm adesea un fenomen aparent paradoxal: Dacă apartamentele noi se scumpesc cu 10%, cele vechi se pot scumpi cu 12-14%”, a declarat Veaceslav Ioniță.
Din acest motiv, scumpirea apartamentelor noi duce întotdeauna la scumpirea apartamentelor vechi. Iar în perioadele de șoc, reacția pieței secundare poate fi chiar mai puternică decât cea a pieței primare.
Fenomenul funcționează și invers. Atunci când prețurile apartamentelor noi se stabilizează sau chiar încep să scadă ușor, o parte dintre cumpărătorii care se orientau spre piața secundară revin la apartamentele noi. Astfel, cererea pentru locuințele vechi scade, iar prețurile acestora se stabilizează sau chiar încetinesc mai rapid decât în piața primară.
Nu apartamentele s-au scumpit, ci banii s-au ieftinit
Potrivit expertului, piața imobiliară este influențată de încă un aspect. Comparând prețurile de astăzi cu cele de acum 10, 15 sau 20 de ani, se creează impresia că apartamentele au devenit mult mai scumpe. În realitate, o parte importantă a acestei creșteri este explicată de deprecierea banilor.
„Nu întotdeauna apartamentele devin mai scumpe. Uneori, banii noștri devin mai puțin valoroși”, a conchis Ioniță.
Prețul mediu al unui apartament în Chișinău este de aproximativ 1.700 de euro pe metru pătrat. Astfel, o locuință de 50 de metri pătrați costă 85.000 de euro. Un moldovean care câștigă salariul mediu pe economie de 17 mii 400 de lei trebuie să lucreze aproape opt ani pentru a strânge acești bani, în condițiile în care pune deoparte tot venitul pentru a investi în propria locuință.
CITIȚI ȘI:
